올해 집값 하락？ 변수는 '무주택 갭투자'

[이코노믹리뷰=이소현 기자] 시장에선 올해 집값이 우상햘 것이라는 전망이 지배적이다. 주택가격 상승폭은 작년보다 둔화되지만 저금리 유동성과 공급 부족을 지랫대 삼아 다시금 오를 것이라는 분석이다. 국내 경제 연구소들 중 드물게 집값이 하락할 것으로 전망한 곳도 또다른 변수가 출연할 가능성을 시사했다.

국내 경제 연구소들은 작년보다 상승폭은 덜하지만, 올해 집값이 오를 것이라는 전망을 내놓았다. 주택산업연구원은 공급부족을 주 원인으로 제시하며, 전국 주택 기준 매매가격이 올해 1.5% 오를 것으로 내다봤다.

주산연은 “누적된 공급부족에 대한 개선가능성이 낮은 가운데 정부의 규제강화 기조가 지속되는 상황”이라면서 “경기회복에 대한 기대감과 주택시장 진입가구 증가에 따른 초과수요, 신규 주택에 대한 선호, 저금리와 유동성 확대, 전세시장 불안 등”을 집값 상승의 주 원인으로 꼽았다.

대한건설정책연구원은 규제가 역효과를 내면서 집값 상승률이 2%를 기록할 것으로 분석했다. 권주안 대한건설정책연구원 연구위원은 “내년 서울 외 지역의 매매가격은 불안정할 것”이라면서 “정부 규제로 인한 풍선효과로 비규제지역 가격 상승이 확대되고, 이로 인해 정부 규제가 확대되는 악순환이 반복되고 있다”고 꼬집었다.

우리금융연구소도 주택 가격이 1.04% 상승한다는 전망을 내놨고, KB금융그룹은 이보다 높은 5% 이상 오를 것으로 내다봤다.

0.5% 하락 제시한 연구기관도 “갭투자 돌아온다”

이처럼 내년 집값이 상승한다는 전망이 잇따르는 가운데, 보수적인 입장을 취하며 하락을 예상한 연구기관에서도 “상황이 달라졌다”는 분석이 나오고 있다. 6.17 대책 이후 주춤했던 갭투자가 전세가격 상승으로 인해 다시금 고개를 들면서다.

앞서 한국건설산업연구원(건산연)은 올해 전국 집값이 소폭이지만 0.5% 하락할 것으로 예상했다. 지방보다 규제가 집중된 수도권(0.7%)이 큰 폭으로 하락할 것이라는 전망이었다.

건산연은 매수세가 활발해지기 어려운 상황을 하락의 주 원인으로 제시했다. 최근 주택담보대출에 대한 실거주 요건이 강화됐지만, 임대차3법 시행으로 이에 맞춰 입주할 수 있는 매물은 줄어들고 있다. 이로 인해 임대차 계약이 맺어진 매물을 중심으로 가격이 조정되는 가운데, 자금력이 있는 다주택자들은 보유세와 거래세 부담으로 매수를 망설일 것이라는 분석이다.

김성환 건산연 연구위원은 “주택 구입을 위해 주택담보대출을 받는 경향이 있는데, 이를 통해 대출을 받으면 6개월 혹은 최대 2년 내 입주해야 한다”면서 “그런데 계약갱신청구권으로 전월세 계약이 이뤄진 물건은 최소 2년, 최대 4년까지 입주가 불가능한 상황”이라고 설명했다.

다만 김 연구위원은 최근 갭투자가 다시 늘어나고 있는 상황에 주목했다. 앞서 6.17 부동산 대책이 발표돼 대출 요건이 강화되면서 다주택자들의 갭투자애는 규제가 집중됐지만, 최근 집값과 전세값이 동시에 오르면서 세부담이 적은 무주택자들이 실거주를 목적으로 갭투자에 나서는 경우가 포착되고 있다는 것이다. 이로 인해 매수세가 자극을 받을 수 있는 것.

KB국민은행에 따르면 지난달 수도권 아파트의 전세가 대비 매매가 비율은 67.1%로, 지난 1월 66.9% 이후 작년 최고치를 기록했다. 강북구의 한 중개업자는 “갭투자자들 가운데 실거주를 생각하는 무주택자들도 많이 온다”면서 “집값도 전세값도 오르다보니 위기감을 느낀 이들이 이렇게라도 집을 구해두려는 것”이라고 했다.

김 연구위원은 “무주택자와 1주택자들이 갭투자를 하는 부분이 감지가 되고 있다”면서 “이런 갭투자를 하려는 세력이 어느 정도 매수세를 가져가느냐가 올해 부동산 가격을 좌우하는 세력이 될 것이다”고 진단했다.